Bauhandwerkerpfandrecht; keine nach Objekt getrennte Eintragungsfrist bei einer  Gesamtüberbauung, an welcher noch kein Stockwerkeigentum begründet ist

(Art. 839 ZGB)


    1.    a)    Die Bauunternehmung X AG wurde vom Berufungskläger mit den  Baumeisterarbeiten für eine Überbauung beauftragt. Letztere betraf ein Haus "A" mit einer  Tiefgarage und ein Haus "B". Beide Gebäude umfassten je 4 Wohneinheiten, an welchen jedoch  noch kein Stockwerkeigentum begründet war. Für die Überbauung bezog die X AG sämtlichen  Frischbeton und Mauermörtel von der Y AG. Nachdem der Konkurs über die X AG eröffnet worden  war, belieferte die Y AG den Berufungskläger direkt mit Frischbeton und Mauermörtel. Die Y  AG verlangte ein Bauhandwerkerpfandrecht für die gesamte Lieferung

        b)    Der Berufungskläger machte geltend, die beiden auf der gleichen  Parzelle erbauten Gebäude würden keine funktionelle Einheit bilden und seien weder baulich  noch technisch miteinander verbunden. Auch seien die Bauten zeitlich gestaffelt errichtet  worden. Für die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts müsse daher ein je nach Objekt  gesonderter Fristenlauf bestehen.

    2.    a)    Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts hat innerhalb von drei  Monaten zu erfolgen. Nach unbenutztem Ablauf der Frist ist der Anspruch auf das Baupfand  verwirkt (Hofstetter, Basler Kommentar, Art. 839/840 ZGB N 29). Die Befristung der  Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts dient in erster Linie dem Schutz des  Grundeigentümers, der möglichst grosse und rasche Rechtssicherheit geniessen soll. Zu  schützen ist namentlich der Grundeigentümer, der nicht selbst Besteller der vom Unternehmer  erbrachten Leistungen gewesen war und sich durch die Eintragung eines  Baugläubigerpfandrechts erst hinterher in die mit nicht geringen Risiken verbundene Stellung  eines Drittpfandschuldners versetzt sehen kann (BGE 112 II 218 f.). Die Frist beginnt mit  der Vollendung der Arbeit zu laufen und ist eingehalten, wenn die Anmeldung vor Ablauf der  Frist im Tagebuch des Grundbuchs eingetragen ist; die spätere Eintragung im Hauptbuch wird  auf den Zeitpunkt der Tagebucheintragung zurückbezogen (Hofstetter, Art. 839/840 ZGB N 29,  31).

        Grundsätzlich lösen mehrere Bauarbeiten einen gemeinsamen Fristenlauf aus,  wenn sie ein zusammengehörendes Ganzes, eine spezifische Einheit bilden. Dabei ist  unerheblich, ob die mehreren Bauarbeiten in einem oder mehreren Werkverträgen vereinbart  worden sind. Bilden die aufgrund einer Bestellungsänderung vorgenommenen Leistungen eine  Einheit mit den ursprünglich vereinbarten Bauarbeiten, fallen sie damit in den erweiterten  Rahmen des Werkvertrags. Ein enger Zusammenhang besteht auch, wenn der ursprüngliche  Werkvertrag auch auf andere noch nötige Arbeiten ausgedehnt wird. Die Frist beginnt  einheitlich mit der Vollendung der letzten Arbeiten zu laufen, unabhängig davon, ob diese  letzten Arbeiten aufgrund des ursprünglichen Werkvertrags oder zufolge einer  Bestellungsänderung geleistet wurden. Unter dem Gesichtswinkel des Bauhandwerkerpfandrechts  muss deshalb gar nicht untersucht werden, ob eine Bestellungsänderung eine blosse Abänderung  eines Werkvertrags oder ein neuer, zusätzlicher Werkvertrag ist (Schumacher, Das  Bauhandwerkerpfandrecht, 2.A., N 644, 655 ff.). Wiederholte gleiche oder gleichartige  Bauleistungen desselben Unternehmers für das gleiche Bauwerk bilden in ihrer Gesamtheit eine  einzige, spezifische Bauarbeit und unterliegen einem einheitlichen Fristenlauf (Schumacher,  N 646; BGE 104 II 352). Gemäss seiner neuesten Rechtsprechung (BGE 125 III 113 ff.) geht das  Bundesgericht davon aus, dass bei einer Überbauung mit mehreren Häusern, an denen  Stockwerkeigentum begründet worden war, die gesetzliche Eintragungsfrist für jedes Gebäude  selbständig mit dessen Vollendung zu laufen beginnt. Mit diesem nach Objekt gesonderten  Fristenlauf soll der einzelne Stockwerkeigentümer geschützt werden, wenn Bauleistungen wegen  grösserer zeitlicher Verzögerungen nicht in einem Zug erbracht werden, und wenn sich somit  die auf alle Miteigentumsanteile anteilsmässig umzulegende Pfandbelastung nicht auf  Forderungen für lang vorher fertigerstellte Baukörper stützen kann. Wenn aber für mehrere  Gebäude auf einem einzigen Grundstück vom gleichen Unternehmer aufgrund eines einzigen  Werkvertrags eine zusammengehörende Bauleistung sukzessiv erbracht wird, liegt eine  einheitliche Leistung vor, für die gemäss BGE 125 III 118 eine einheitliche Eintragungsfrist  gilt. In diesem Entscheid forderte das Bundesgericht - im Gegensatz zu BGE 111 II 343 -  jedoch nicht mehr, dass die Gebäude einen funktional zusammengehörenden Baukörper bilden  müssten, um den einheitlichen Beginn der Frist rechtfertigen zu können.

        b)    Hier ist von wiederholten gleichen/gleichartigen Bauleistungen des  gleichen Unternehmers für das gleiche Bauwerk auszugehen, welche grundsätzlich einem  einheitlichen Fristenlauf unterliegen. Fraglich ist nun, ob die vom Bundesgericht  entwickelte Ausnahmeregelung, welche bei einer Überbauung mit mehreren Häusern einen  getrennten Fristenlauf für jedes Gebäude vorsieht, anzuwenden ist.

        Ein einheitlicher Fristenlauf für eine Gesamtüberbauung wird mit der  Begründung abgelehnt, dass ein solcher eine untragbare Rechtsunsicherheit für die einzelnen  Hausbesitzer und Grundeigentümer zur Folge hätte, welche vielfach in keinen gegenseitigen  Rechtsbeziehungen stehen (Schumacher, N 673). In BGE 125 III 118 erwog das Bundesgericht,  dass der einzelne Stockwerkeigentümer mit dem nach Objekt gesonderten Fristenlauf geschützt  werden soll, wenn Bauleistungen wegen grösserer zeitlicher Verzögerungen nicht in einem Zug  erbracht werden und sich somit die auf alle Miteigentumsanteile anteilsmässig umzulegenden  Pfandbelastungen nicht auf Forderungen für lang vorher fertiggestellte Baukörper stützen  können. Diesen Schutz erheischt jedoch die Situation des Berufungsklägers nicht. So steht  die Gesamtüberbauung auf einem einzigen Grundstück, welches im Eigentum des Berufungsklägers  steht. Ferner wurde an der Überbauung (noch) kein Stockwerkeigentum begründet. Die  untragbare Rechtsunsicherheit für einzelne Stockwerkeigentümer, welche durch einen  getrennten Fristenlauf bei Gesamtüberbauungen mit der Regelung des Bundesgerichts vermieden  werden soll, besteht hier gar nicht, da ausser dem Berufungskläger als Grundstückseigentümer  und Bauherr der gesamten Überbauung keine weiteren Personen involviert sind, für welche das  Bauhandwerkerpfandrecht der Berufungsbeklagten überraschend eingetragen würde.

Obergericht, 22. Juni 1999, ZBO.1999.1

Eine dagegen erhobene Berufung schützte das Bundesgericht mit Urteil vom 7. Juli 2000. Mit dem Konkurs über die X AG sei der ursprüngliche Vertrag beendet und ein neuer Vertrag mit einer neuen Partei abgeschlossen worden, für welche ein getrennte Fristenlauf  gelte. Ob auch von einem getrennten Fristenlauf für die beiden Gebäude B und C auszugehen wäre, liess das Bundesgericht offen.