Begriff der mietrechtlichen Streitigkeit nach Art. 274d OR


    1.    Die Berufungskläger verpflichteten sich, den Berufungsbeklagten ein  Restaurant zu vermieten und räumten ihnen ein Vorkaufsrecht ein. Der Mietantritt verzögerte  sich. Nach Ablauf einer durch eine Zusatzvereinbarung festgesetzten Frist forderten die  Berufungsbeklagten die von ihnen geleistete Zahlung für die im Restaurant befindlichen  Einrichtungen zurück und machten die für den Fall der Nichterfüllung oder nicht richtigen  Erfüllung vereinbarte Konventionalstrafe von Fr. 50'000.-- geltend. Die Berufungskläger  bestritten die Zuständigkeit des Einzelrichters im beschleunigten Verfahren und führten aus,  in diesem Fall überwiege das kaufvertragliche Element eindeutig, zumal ja die Mieter das  Objekt nicht einmal angetreten hätten.

    2.    Nach Art. 274d OR sehen die Kantone für Streitigkeiten aus der Miete von  Wohn- und Geschäftsräumen ein einfaches und rasches Verfahren vor.

        a)    Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die bundesrechtliche  Zuständigkeitsordnung des Mietrechts allgemein zu verstehen, und es sind dieser Ordnung  solche Streitigkeiten, welche mit der Benützung der Mietsache in Zusammenhang stehen,  einheitlich zu unterstellen. Dies folgt vorab daraus, dass das Gesetz die Verfahrensordnung nicht aus dem Vertragsverhältnis, sondern aus dem mietrechtlichen  Tatbestand als solchem begründet, welcher entsprechend weit zu fassen ist. Mithin tritt für  die Zuständigkeitsfrage in den Hintergrund, ob der geltend gemachte Anspruch materiell als  vertraglicher, quasi vertraglicher oder ausservertraglicher zu qualifizieren ist; eine  differenzierte Anwendung eines an der materiellen Beziehung orientierten Verfahrensrechts  nach Massgabe des Entstehungsgrunds der Obligation würde der traditionellen Ausrichtung des  schweizerischen Rechts auf klare und überschaubare Verhältnisse widersprechen. Zudem ist zu  vermeiden, die Zuständigkeit gleichsam vom Beweisergebnis in der Sache abhängig zu machen.  Die Vornahme von solchen Differenzierungen würde die Gefahr unnützen prozessualen Leerlaufs  schüren und widerspräche damit auch dem Auslegungsgrundsatz der Praktikabilität des Rechts  (BGE 120 II 116 f.). Eine engere Auslegung wird von Higi vertreten, wonach der Grundsatz  einheitlicher Gesetzesauslegung die einheitliche Auslegung von gleichlautenden Begriffen  verlange (Higi, Berner Kommentar, Art. 274 OR N 56 f.). Gemäss dieser Lehrmeinung bezeichnet  Art. 253 OR mit "Miete" einen Vertrag und dessen Wirkungen. Es könne nicht Ziel der  gesetzesauslegenden Rechtsprechung sein, inhaltlich gemäss Sprachgebrauch einigermassen  fixierte Begriffe, wie sie das Gesetz verwendet, durch eine angeblich praktikable Annahme  eines diffusen Tatbestands zu ersetzen, der zu all dem aus sich selbst heraus noch eine  weite Auslegung fordere. Seiner Ansicht nach ist somit ein mietrechtliches Verfahren im Sinn  von Art. 274 ff. OR stets nur dann gegeben, wenn sich der Klagegegenstand (Anspruch) aus  einem Mietverhältnis herleitet und damit dem entspricht, was unter die Vertragsklage, mit  welcher alle materiell-rechtlichen Ansprüche geltend gemacht werden, die aus einer  bestehenden Vertragsbeziehung fliessen, fällt (Higi, Art. 274 OR N 44, 57 f.).

        b)    Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter  eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu  leisten (Art. 253 OR).

        Die Miete ist die Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen Leistung eines  Mietzinses. Mietgegenstände können Sachen oder Sachteile sein. Da die Überlassung innerhalb  eines bestimmten Zeitraums erfolgt, liegt ein Dauerschuldverhältnis vor. Leistung und  Gegenleistung stehen dabei im Austauschverhältnis zueinander, weshalb von einem vollkommen  zweiseitigen Vertrag auszugehen ist (Weber/Zihlmann, Basler Kommentar, 2.A., Vorbem. zu Art.  253-274g OR N 1). Den mietrechtlichen Schutzbestimmungen unterstehen auch gemischte  Verträge, sofern sich das mietrechtliche Element nicht als unwesentlich erweist  (Weber/Zihlmann, Vorbem. zu Art. 253-274g OR N 4). Als wesentlich ist jede mietvertragliche  Komponente zu erachten, ohne die das Vertragsgebilde nicht zustande gekommen wäre  (Weber/Zihlmann, Art. 253a-253b OR N 17).

    3.    a)    In der Zusatzvereinbarung wurde festgehalten, falls die Vermieter  das Mietobjekt den Mietern nicht vermieten sollten, verpflichteten sie sich, den Mietern Fr.  50'000.-- Konventionalstrafe gemäss dem Mietvertrag zu bezahlen. Die Konventionalstrafe  wurde somit im Hinblick auf die Erfüllung des Mietvertrags vereinbart. Das Verhältnis  zwischen Hauptforderung und Konventionalstrafe ist "akzessorisch" (Gauch/Schluep/Schmid/Rey,  Schweizerisches Obligationenrecht, AT, Bd. II, 7.A., N 3959; Ehrat, Basler Kommentar, Art.  160 OR N 3). Die Konventionalstrafe setzt als akzessorisches Nebenrecht der Obligation zu  ihrer Entstehung eine gültige Hauptforderung voraus. Ist die Hauptverpflichtung ungültig, so  ist es auch die Konventionalstrafe (von Tuhr/Escher, Allgemeiner Teil des schweizerischen  Obligationenrechts, Bd. II, 3.A., S. 278 f.; Gauch/Schluep/Schmid/Rey, N 3960). Geht die  Hauptforderung vor Eintritt der Bedingung unter, geht auch die bedingte Pflicht zur Leistung  einer Konventionalstrafe unter. Lebt die Forderung später wieder auf, tut es auch die  Pflicht zur Leistung der Konventionalstrafe (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, N 3961). Ob die  Konventionalstrafe geltend gemacht werden kann, hängt somit direkt vom Mietvertrag und  dessen (Nicht-)Erfüllung ab. Die Anwendung des mietrechtlichen Verfahrens ist daher ohne  weiteres gerechtfertigt.

        b)    Auch die Anzahlung für das Inventar von Fr. 50'000.-- hängt  logischerweise mit dem Mietvertrag für das Restaurant zusammen. Der Kauf des  Restaurantinventars machte nur mit der Miete des entsprechenden Lokals überhaupt Sinn. Mit  anderen Worten, der Kauf des Inventars wäre ohne die mietvertragliche Komponente erst gar  nicht zustande gekommen, umso mehr, als bei Mietverträgen über Gastronomiebetriebe die  käufliche Übernahme des Inventars branchenüblich ist.

        Somit ist die Vorinstanz auf die Klage zu Recht eingetreten.

Rekurskommission, 5. August 1999, ZBR.1999.4